Корпоративное управление: кто кем управляет здесь? - Коммерческой собственности и управления

Корпоративное управление: кто кем управляет здесь?

Существует очень мало вопрос о том, кто контролирует бизнес в нашем государстве. Несмотря на недавние позерство относительно расширения акционера активности, более тщательного изучения институциональных инвесторов, проблемы в советы директоров лучше информированы, независимого суда, и целый ряд других факторов, руководство корпорации котируются на бирже в США по-прежнему твердо отвечает. Кто-то может сказать, что "укоренившиеся" является лучшим выбором терминов.

Есть, вероятно, любое количество события, о которых я мог бы, дают некоторые основания для такой точки зрения, но может быть, я должна быть направлена на своевременное вопрос о корпоративном управлении, "борьба за корпоративный контроль". Этот тренд битвы, однозначно устанавливает, твердой рукой в которой управление проводит вожжи. Сага продолжается корпоративных поглощений, сделок с привлечением кредита, а также другие операции могут заставить кого-то к выводу, что величина корпоративного контроля управления не всегда приводит к результатам, в лучших интересах акционеров.

Как транспортное средство для решения этого вопроса, я хотел бы поделиться с вами апокрифической истории г-н Митчелл, жилой комплекс менеджер, и вы, которые для целей настоящей сказке будет являться собственником жилого комплекса 120 единиц. Добро пожаловать на тяжелые испытания и бедствия коммерческих собственность.

Помните, однако, что хотя наша история рассматривает отношения между вами, имущества менеджер Митчелла, и некоторые финансовые операции, этот путь является метафорой для подобных сделок генерального директора и акционеры типичных публично торгуемых корпорации. Я надеюсь, что коммерческие аналогии собственности предусматривает провокационные точки зрения.

ГЛАВА I: БИТВА корпоративного контроля

('Til Death DO США ЧАСТЬ)

Рассмотрим следующую (возмутительно, есть надежда) сценарий. Предположим, что Кевин Митчелл работает для вас. Он работал в качестве менеджера квартиру и привести содержание лица для жилого комплекса 120 единиц. Он осуществляет надзор за сравнительно небольшой штат сотрудников, подготовить единиц между аренды, сбор арендной платы, не регламентных работ, участвовать в заботе об основаниях и имеют множество других обязанностей. Вы владели этот комплекс около 20 лет.

Он по-прежнему высококлассные, находится в престижном районе сообщества и пользуется длинный список ожидания людей, которые хотели бы жить в помещении должна вакансий происходит. Существует прилегающей части имущества в отдельном деле, что вы также самостоятельно. В этот пакет красивый клуб, олимпийский бассейн, два джакузи, несколько баскетбол половины площадки районах, а также четыре благоустроенной теннисные корты, а также множество дополнительных рекреационных объектов. Эти средства предназначены для исключительного пользования жильцами. Существует не отдельную плату для этих целей. Также на этом отдельный поступок Есть приблизительно пять гектаров неразвитыми. Ваш самый лучший оценку стоимости этого комплекса составляет 60000 единицы, в общей сложности около $ 7200000. Эта оценка включает в себя разделенных deeded пакет также.

Ипотека на это имущество, в последнее время уделяется в полном объеме. Помимо обычных обязательств (например, утилиты для общих помещений, налоги на имущество), комплекс задолженности. Вы больше не живет в непосредственной близости. В самом деле, несколько лет назад вы переехали на юго-западе и на полу-отставку. Потому что Кевин Митчелл тщательно проявил себя как менеджер из этих квартир единиц на протяжении многих лет, вы дали ему большую свободу действий в отношении изо дня в день операции этого бизнеса. Он, например, нанимает дополнительную помощь по мере необходимости. Он контрактов на внеочередной ремонт - те, в которых его штатных сотрудников, обычно не участвует (например, замена крыши, также замена подъездных дорог и площадей общего пользования).

Кроме того, г-н Митчелл имеет доступ к брокерский счет в размере около 300000. В принципе, этот фонд включает в себя определенный процент единиц дохода, который отводится для профилактики (например, внешняя покраска) и обеспечение более внеочередной ремонт. Этот фонд был использован разумно протяжении многих лет и частично объясняется сохраняющимся высоким качеством единиц и их высоким спросом.

Friendly - и потенциально прибыльных - Посещение

Без ведома к вам, человек падает от сдачи в аренду офис поздно вечером во вторник и просит поговорить с ответственного лица. Как это происходит, ваш менеджер, г-н Митчелл, в офис в то время, представляет себе, и спрашивает о том, что услуги, которые он может быть.

"Могли бы вы предоставить мне имя и адрес владельца или владельцев этот комплекс?" спросил незнакомец. "Я хотел бы поговорить с ними о покупке этого имущества. Мои партнеры и я готовы сделать то, что мы считаем щедрое предложение".

"Я боюсь, что будет невозможно", возразил г-н Митчелл. "Владелец полу-отставку и enchartered мне полную ответственность за управление этим имуществом. Честно говоря, владелец предпочитает не возиться с нормальной эксплуатации своей собственности. Если вас обсудить этот вопрос со мной, однако, я будем рады рассмотреть Ваши предложения, представить его на рассмотрение нашего бухгалтера и нашего адвоката, и с их одобрения сделать владелец известно ваше предложение.

"Это будет хорошо", ответил незнакомец. "Я хочу, чтобы меня адвоката составить предварительное предложение и поставлять его в ваш офис понедельник утром"

Так он и сделал. На следующий понедельник добросовестных предложение жилой комплекс прибыл с курьером. Предложение было за $ 10 млн, около 40 процентов выше, чем наши предыдущие оценки 7,2 млн. долл. США. Незнакомец и его партнеры, видимо, верна своему слову: Это щедрое предложение действительно.

Управление в контрнаступление

Г-н Митчелл, управляющего недвижимостью, имеет немного проблема. Это происходит с ним - и он прав, - что его работа находится под серьезной угрозой. Группы, который сделал предложение по собственности имеет довольно впечатляющее, на месте эксплуатации и ремонте команда, которая занимается их других свойств. Очевидно, что эта группа будет нести ответственность за этот комплекс, а также, если его предложение будет принято.

Г-н Митчелл действительно проделали отличную работу на протяжении многих лет, очень хорошо уравновешен, и не хотелось бы быть смещен. Хотя предложения о собственности, конечно, как представляется, в интересах владельца, она не будет казаться в непосредственные интересы по управлению имуществом.

Но, к кредитам, г-н Митчелл, он понимает, что аргумент, провозглашенные в предыдущем пункте является подозрительным. Он, откровенно говоря, не совсем уверен, что фидуциарной ответственности имеет, но он думает, что это что-то делать с мыслью, что он, как собственность, менеджер никогда не должен положить свои интересы выше интересов собственника. В таком случае, он знает, что лишь немногие люди, симпатизирующих свою позицию, что он потеряет свою работу. Соответственно, ему лучше думать о том, что спор будет играть немного лучше.

После тщательного мысли, он самостоятельно приходит к линии аргументации, - неизвестно к нему - это проверенные временем. Что ж, он думает, что предложение в $ 10 млн, что значительно выше "рыночную цену", 7,2 млн. долл. США вызывает недоумение. Я не знаю, что именно составляет разницу, но я знаю одно. Ни один разумный человек будет сознательно предлагают больше имущества, чем она стоит.

На самом деле, он считает, в коммерческой сделке цена должна отражать предложение, которое включает в себя некоторые концепции усиления. В конце концов, если участник торгов не верю, что существует определенная прибыль будет сделано по сделке либо в ближайшем или более долгосрочной перспективе, что будет момент покупки недвижимости? По-видимому, коммерческих сделок, не вступил в для целей безубыточности.

Если это правда - и любой трезвый гражданин должен будет признать, что г-н Митчелл точка - 10 млн. долл. США предлагают на самом деле что-то меньше, чем имущество стоит. 7,2 млн. долл. США оценки стоимости почти наверняка занижены. Если мы будем терпеливы, стоимость имущества, будут пересмотрены, и фактической ценой должно быть что-то более $ 10 миллионов.

Да, г-н Митчелл уверен, что эта логика безупречна на его лице. Нет смысла, то, делая владелец осознает это предложение. Предложение явно недостаточно. Вместо того, чтобы беспокоить владельца обременительным вздор реализации ночь 40 процентов своего имущества, он решил отклонить предложение из-под контроля.

И это именно то, что г-н Митчелл делает. Владелец не осведомлены о предложении. Странником, и его соратники будут удивлены отказом, но перегруппироваться, чтобы найти альтернативные свойства.

Г-н Митчелл, почти бывший менеджер собственности, возвращается в его день за днем ответственности, безопасности еще раз в его работе.

Помимо

Для целей настоящей сказке, давайте проекта на минуту. Поставьте себя на место собственника этого имущества, стоимость которого по вашему мнению, 7,2 млн. долл. США. Теперь это не как вы приехали на этот показатель через гадание. Может быть, на основе закупочных цен на аналогичную недвижимость в регионе, это может быть на основе восстановительной стоимости, он может быть основан на профессиональное мнение оценщиков, она может быть основана на некоторых Сочетание всех этих.

Тем не менее, речь идет о Ваше внимание, что кто-то - по любым причинам - предложил вам в $ 10 млн за имущество и ваш менеджер не выбирают даже, чтобы вы понимали, предложение. Можем ли мы предположить, что вы не будет реагировать на эту информацию спокойно самоанализа и общее равновесие. Наоборот, я подозреваю, что многие из нас должен быть успокоительное.

ГЛАВА II: НО ... Она могла бы быть и хуже

В конце предыдущей главы, незнакомец торгов и его соратников в отставке рассмотреть альтернативные свойства. Предположим, однако, что они являются менее покладистой для Г-н Митчелл. Вместо того чтобы мирно отойти к другой деятельности, они твердо, что их предложения будут представлены владельца. Они настаивают на возможности иметь фактического владельца, а не его управления, рассмотрим это предложение.

Г-н Митчелл, как мы вправе ожидать, не очень удобно с этой договоренностью. В конце концов, не исключено, что владелец может на самом деле выбирать продать имущество, с его кончиной сопутствующие работы г-н Митчелл. Именно в этот момент г-н Митчелл решает, что он должен разработать определенные стратегии, чтобы удержать незнакомец и его коллеги из их неустанные крестовый поход на владение этим имуществом. Благодаря тому, что он считает присущей ему творчества - опять же не понимая, что эта земля была тщательно морщинами раньше - г-н. Митчелл применяет следующую тактику в частности, нет порядка.

Квартира управления Золотой парашют

Г-н Митчелл решает, что он и его сотрудники не могут, будет продолжать выступать на их высокий уровень в соответствии с этой угрозой купли-предложение. Он знает, что существует определенный парадокс здесь работать. Он объясняет его сотрудникам, что одна из причин, что эта ставка настолько высока, связано с невероятной работой, которую они делали. Иными словами, если имущество было не так в хорошем состоянии, не так хорошо управляемой, то ставка была бы, соответственно, ниже.

Очевидно, что сотрудники не могут быть обоснованно ожидается, будет продолжать свою работу на ток, компетентные уровня, если такие действия приведут лишь к нестабильности рабочих мест: лучше они это сделают, тем больше шансов не будет гарантии занятости, угрожающих ставку. Таким образом, г-н Митчелл обещает управленческого персонала "золотой парашют". Это обещание, что если имущество приобретено каждого из этих сотрудников (и себя, конечно), будут получать по пять лет. Поймите, что г-н Митчелл не означает, что эти люди будут получать их зарплаты в течение ближайших пяти лет. Это не трудовой договор. Напротив, если имущество переходит к новым владельцам, это золотой парашют лиц будут получать оплату пять лет сразу.

Г-н Митчелл понимают, что это будет выполнить пару целей. Конечно, это обеспечение безопасности работников. Помимо этого, она обеспечивает препятствием для будущих участников. Очевидно, что цена любого ставки должны включать в себя сумму, необходимую для оплаты этих руководителей выплачивать свои пять лет. Кстати, г-н Митчелл, вошли еще приятно прикасаться. Он или его руководители на самом деле не должны быть заменены новой фирмы, чтобы открыть этот золотой парашют. Достаточно того, что имущество было приобретено. Руководители и г-н Митчелл - если это имущество было приобретено - может оставить по собственному желанию и по-прежнему собирать золотой парашют. Nice трогать!

По зрелом размышлении, г-н Митчелл решает, что это действительно несправедливо только включить высшего звена работников в этой договоренности золотой парашют. Почему бы не включить всех сотрудников? Мы, вероятно, не даст им выходное пять лет, считает он, но мы должны, безусловно, дать им что-то. Г-н Митчелл вводит термин "жестяной парашют" для этого плана.

Квартира управления зеленая почта

Г-н Митчелл действительно предпочитаю, чтобы незнакомец и его соратники просто снять свое предложение. Очевидно, это было бы наиболее эффективным методом решения этой "проблемы". Так. . . Г-н Митчелл использует $ 300000 обслуживание фонда для поощрения такого отступления.

Г-н Митчелл дает деньги на чужой торгов и партнеров для покрытия их "расходы" в этой сделке. Впрочем, торги незнакомого человека - предположительно, в ответ на это вежливость - снимает предложение и обещает не преследовать другого предложения для этой собственности на пять, десять лет или около того. Г-н Митчелл немного обеспокоен этой стратегии. Он понимает, что такой подход может стимулировать других участников торгов, которые гораздо больше заинтересованы в "счет" платежей, чем собственности. Ну что ж, он решает, иметь дело с, что, когда придет время.

Квартира управления Super поправки большинством

Это справедливо, что жильцы должны иметь вклад в такое решение. Таким образом, г-н Митчелл уведомляет жильцов, что приобретение этого имущества другие могут быть утверждены только в 80 процентов (может быть, 95 процентов будет лучше) большинством голосов от арендаторов. Арендаторов - как правило, прочь изменения, такие как остальные из нас - опасаются, что арендная плата может быть увеличена, подразделения преобразованы в кондоминиумы, или любой другой. Соответственно, они не будут подвержены гораздо одобрить сделки. Джи, я думаю, дело не горит. Эта стратегия может быть легко приведен в действие путем внесения изменений в текущую аренду, чтобы предоставить жильцам право на отказ о новой собственности.

Квартира управления Super акций

Г-н Митчелл достаточно уверен, что "супер большинства", положение будет работать прекрасно. Но никогда не может быть слишком уверен. Он считает, что в хороший поворот в этой стратегии. Возможно, что он должен сделать, это связаться с людьми, которые были жителей жилого комплекса течение длительного периода времени. Эти меры могут включать некоторые пожилые жильцы, для которых возросла арендная плата, кондо преобразования, или в конечном счете, движущихся действительно представляет собой бремя. Поскольку эти люди меньше всего "голосов" для новых владельцев, возможно, мы должны иметь программу, которая весов голосуют за гораздо большей степени.

Это легко сделать. Для их аренды, г-н Митчелл дает язык, что дает им 10, или 100, или 1000 голосов, а не в один голос. Таким образом, несколько ключевых арендаторов может иметь перевес голосов остальных арендаторов (который есть только один голос за единицу), даже если они поддерживают подавляющее продажи среди остальных жильцов. Это хорошо, потому что теперь г-н Митчелл будет лишь потворствовать несколько ключевых арендаторов - те, с супер взвешенных голосов. Если он умеет держать их содержания, то по мнению других арендаторов в значительной степени немым.

Квартира управления Poison Pill

Еще раз, цель этой работы состоит в нынешней удержать цену, и не случайно, будущих участников с этим "враждебным" намерения от проведения данной собственности. Что касается участия арендаторов, г-н Митчелл истинного мастера инсульта.

Г-н Митчелл идет на всех жильцов и обещает им новые аренды. Это аренды будет в течение пяти лет, а ежемесячная арендная плата будет одна половина суммы в настоящее время они платят. Жильцов подписать этот аренды (что очевидно) и так же г-н Митчелл. Существует лишь одна оговорка. Этот новый аренды только принудительному исполнению, если, и только тогда, когда имущество передается новым владельцам - новых владельцев.

Влияние это понятно, если не дьявольское. Если какой-либо участника успешно ставки для этой собственности, новый владелец будет взять на себя права и условия новых договоров об аренде. По-видимому, ни один человек в здравом уме будет покупать недвижимость в этих условиях. В случае успеха сделки, новый владелец будет получать лишь половину рыночной ставки аренды для всех в течение ближайших пяти лет. Рискуя повториться, это действительно мастер инсульта.

Неплохой дополнительный касается аренды может включать положения о новых ковровых покрытий по смехотворно короткие промежутки времени, ежегодно перекраску, компании выплачивается кабельного телевидения, компания оплачиваемых коммунальных услуг. Вы получаете изображение.

Квартира управления Люди Pill

Еще одна мысль. Г-н Митчелл решает, что было бы весьма разрушительными, если - с учетом приобретения имущества - все сотрудники бросить курить. По-видимому, участники торгов будут дважды подумать о приобретении имущества, если в переходный период обещает быть очень трудным. Таким образом, г-н Митчелл убедительно воздействует на все сотрудники управления согласиться выйти, если комплекс продается. Г-н Митчелл монет - с небольшим опозданием - термин "люди таблетки" по отношению к этой стратегии.

Локап управления многоквартирными

Можно напомнить, что у вас есть квартира 120 единиц на один подвиг и довольно обширной прилегающей зоне отдыха на другой. Учитывая отдельные дела, г-н Митчелл, еще один мозговой штурм. Эта стратегия четко на одном уровне с ядом таблетки для его демонического влияния.

Предположим, что стоимость имущества и усовершенствования на второе дело составляет $ 1 миллион. Г-н Митчелл считает, покупатель, который готов купить это имущество за $ 250000, предположительно непростая задача. Контракт подписан. Но подождите. Существует важное условие, чтобы эту продажу. Контракт может быть выполнен только тогда, когда право собственности на больших (120 единиц) пакет будет передан. Только в это время является договор купли-продажи исполнению.

Итак, первым делом, в которой новые владельцы будут присутствовать является продажа $ 1 млн долларов недвижимость на $ 250000. И не только это, но жильцы больше не будет использовать эти чудесные номера. Вы думаете, что повлияет на стоимость приобретения? Последующие арендной платы? Будет ли наличие такого контракта убедить потенциального участника? Г-н Митчелл любит ссылаться на эту блестящую стратегию блокировки. Интересно, кто должен быть заблокирован.

Квартира управления Scorched Earth

Если зачатие этой уловкой, г-н Митчелл действительно превзошел себя - и вы отменить. Это великолепная стратегия, если не по другим причинам, чем в своей простоте.

Одна из причин, почему это свойство вначале обжаловав в том, что это практически свободными от долгов. Есть нет ипотеки, чрезвычайные расходы, контрактов, залогов, постановления или другие предметы, чтобы запятнать сделки. В таком случае, г-н Митчелл любое количество вариантов снижения привлекательности этого имущества, которые могут быть разумно объединяются под названием "выжженной земли" стратегии.

Пусть, например, что г-н Митчелл контрактов иметь 25 (или 50, или как там поместится) дополнительные теннисные корты построен на пять акров и неразвитой ипотеки остаток задолженности в течение ряда лет. И неважно, что эти дополнительные теннисные корты нелепые излишним, как дополнение к жилым комплексом, который уже имеет четыре главных судов. Дело в том, вряд ли обеспечить дополнительные удобства для жильцов, а, скорее, цель этого расширения является добавление задолженности, что новый участник торгов должен будет рассмотреть и взять на себя при покупке этого имущества.

Другие гораздо коварнее варианты. Г-н Митчелл может контракта еще много квартир единиц, построенных на неразвитом районе. Это может быть необычно большой и богато оснащенный (читать очень дорого). Они могут быть слишком исключительно для области, тем самым страховании большой доли вакантных должностей. Само собой разумеется, что новая ипотека будет по-прежнему быть связано, хотя маловероятно, что это может быть удовлетворительным обслуживанием.

Опять же, эффект от этой стратегии является бремя собственности с высоким уровнем задолженности. Очевидно, что такая стратегия будет иметь желаемого эффекта сокращения общей привлекательности собственности для тех, кто в противном случае ставки. Я уже говорил, что общее воздействие на собственника имущества должен быть заметен, а?

Квартира управления выкуп контрольного пакета акций за счет кредита

Это можно считать удар квартиры управления. Указанные стратегии - как умный и эффективно, как они могут быть - только служат для обеспечения текущей работы г-н Митчелл. Эти стратегии, по отдельности или совместно, не работают отговорить потенциальных претендентов на собственность. Г-н Митчелл решительно предпочитают, что такая ставка будет успешной только потому, что он считает - и вполне справедливо, - что новые владельцы будут опираться на различные управления. Ergo, безработица.

Но это могло быть и лучше. Г-н Митчелл решает, что ему действительно необходимо, тактика, которая не только защищает его работы, но улучшает его финансовое состояние, а также. Его преимущество здесь будет просто превосходное знание. По-видимому, мало кто знает, что больше о изо дня в день операции этот комплекс, чем г-н Митчелл. Г-н Митчелл, возможно, знаете, например, что нынешняя арендная плата отстает значительно отстает от рыночного курса. Он может знать, что большая, соревнуясь комплекса был одобрен для перехода на кондоминиумы. Это, естественно, повышения на рынке за его подразделений и позволит арендной платы для облегчения еще выше.

Он может понять, что текущий графиков технического обслуживания, в то время наиболее привлекательным для арендаторов, действительно слишком амбициозными. Существует нет необходимости в частой покраске, ковровые покрытия и т.д. на текущий промежутки времени. Он может знать, что некоторые его договоры на обслуживание (например, содержание газонов, борьба с вредителями) срок проведения повторных торгов. Он также знает, что ряд предприятий обратились к нему и готовы представить агрессивные заявки на этот бизнес по ставкам ниже тех, которые в настоящее время контрактов.

Он может, одним словом, знаю многое. Еще важнее, пожалуй, нет ни один человек на планете, который знает все это. И, конечно заочного владелец этого не делает.

Г-н Митчелл знает что-то другое, то, что он не захочет делиться с хозяином. Он имеет гораздо более высокое качество оценки стоимости имущества. Владелец считает, что она стоит около 7,2 млн. долл. США. Менеджер знает, в противном случае: он все-таки видел добросовестных ставки за $ 10 миллионов. С учетом большого объема дополнительной информации, г-н Митчелл понимают, что даже $ 10 млн может быть немного скромнее. Там просто должен быть способ использовать это явление.

Предположим, что ...

Г-н Митчелл и другие, которые он принял на работу для этих целей решили, что он сам будет участвовать в торгах за имущество. Конечно, они хотят быть "справедливой", чтобы владелец поэтому они решили ставку до $ 7,7 млн., $ 500000 выше "рыночной" стоимости имущества. Конечно, хозяин будет доволен этим предложением, особенно в $ 500000 непредвиденной.

Г-н Митчелл и его друзья решили назвать эту сделку квартиру выкуп контрольного пакета акций за счет кредита. Они не имеют много денег, поэтому они обеспечивают абсолютный минимальный первоначальный взнос, одолжить баланс, и рассчитывать на денежные потоки имущества для погашения ипотечного кредита. Соответственно, они будут покупать (выкупа) имущества владельца интерес в этой сделке, которые будут в значительной степени заемных средств.

Г-н Митчелл может быть действительно на что-то сейчас. С учетом его внутренней информации о деятельности объекта недвижимости, не говоря уже о его стоимости, он пришел на пресловутый золотой прииск. Это позволяет ему владеть собственностью нескольких лет, управлять гораздо более эффективно, чем он для владельца, "настроить" доходов от собственности, не уровень, на котором он должен работать с самого начала, а потом играть свою козырную карту .

Через пару лет - и сразу на этот вопрос - г-н. Митчелл может продать имущество. Предположим, что он продает ее за $ 10 млн (хотя он почти наверняка будет больше). Что здесь произошло? Ваш менеджер квартиру и fiducary, г-н Митчелл, превратившая очень скромный взнос в размере 2,3 млн. долл. США ($ 10 миллионов $ 7,7 млн.) в течение двух лет. Это позор, что владелец не мог бы разделял этот неожиданный доход. Ну, я думаю, что владение квартирных комплексов просто жестокий бизнес.

Другой Помимо

Еще в самом начале этой истории, у нас сценарий, при котором г-н Митчелл, менеджер, не выбирать, познакомить Вас с $ 10 млн предложение на вашу собственность. Я думаю, мы пришли к выводу, что вы, как владелец, возможно, будет нужно успокоительное контролировать свой гнев на этом нарушение обязанностей. "Контроль свой гнев" может быть одним из великих understatements. Скорее всего, вы могли бы легко спровоцированные - или, по крайней мере, сильное искушение - заключить договор с кончиной г-Митчелла.

Но, как вы видите, это было только пресловутый верхушка айсберга. Можем ли мы согласны, что Вы сочтете исключено, что г-н Митчелл может на самом деле участие в этих других поведения - "золотые парашюты", зеленая почта, квалифицированное большинство поправок, яд таблетки, таблетки людей, изоляторах, выжженной земли, и сделок с привлечением кредита?

Конечно, я преувеличиваю. Это не могло произойти на самом деле. По крайней мере, не будет квартиры менеджер нести гражданскую, даже уголовной, ответственности за такое поведение (какой-то сговор, мошенничество)? И если нет, что делать такое поведение не является грубым рода приостановления фидуциарной ответственности? Как минимум, мы имеем типичный пример неэтичного поведения?

Оказывается, нет.

Развязка

Предположим, что я просил вас на раннем этапе, который осуществляет контроль типичный владелец / менеджер квартиру отношений. Мы, безусловно, согласны, что владелец твердо в управлении. После закружилось эту историю, однако, мы, вероятно, оба согласны с тем, что квартира менеджер четко контролировать ситуацию, даже в ущерб его владельца. Ранее я описал эту историю, как "возмутительное, есть надежда". И в контексте коммерческой недвижимости, это выходит далеко за рамки возмутительно. Это немыслимо. К сожалению, однако, метафоры вполне разумную, даже не завышены. Нет, в реальном мире, корпоративного управления, я нескромно предположить, что нашу аналогию крайне необходимо.

Подавляющее большинство акционеров, безусловно, эквивалент нашей квартиры владельца. Они являются владельцами заочно. Они опираются на свою собственность менеджер (высокопоставленных сотрудников корпорации), чтобы они справедливо оценены и действовать таким образом, не нарушая целей собственника. Они сознательно делегировать изо дня в день операции корпоративного предприятия своих руководителей. Можно предположить, однако, это не полный отказ.

Каждая стратегия, которую я приписывал к Г-н Митчелл был на практике, и в большинстве случаев по-прежнему практикуется, в борьбе за корпоративного контроля. Золотые парашюты, зеленая почта, квалифицированное большинство положений, supershares, яд таблетки, изоляторах, выжженной земли, и сделок с привлечением кредита, являются реальными. Они не только реальные, они вряд ли эзотерическое. Такие стратегии являются абсолютно обычным явлением. Кстати, эти тактики, которые мы ввели, не являются исчерпывающими, а лишь представителя. Они ни в коем случае захвата ширина альтернатив, имеющихся у управления для предотвращения от фирмы приобрели другим лицом или предприятием. Во многих отношениях они действительно творческие, даже блестяще. Хотя точный способ, в котором многие из этих стратегий работы значительно варьируется, все они отражают общие темы с точки зрения их воздействия. Все они, вполне возможно, предотвратить владельцам осуществлять опцион на продажу своего имущества выше цену.

Предположим, что вы являетесь владельцем 1000 акций Бизнес горизонты, Ltd котируются на бирже американская корпорация, обыкновенные акции которого в настоящее время торговые за 72 долларов США на Нью-Йоркской фондовой бирже. Предположим далее, что кто-то предлагает руководство этой корпорации, в которой вы являетесь владельцем права собственности (1000 акций) $ 100 за акцию на покупку компании в целом.

Как вы думаете, при таких обстоятельствах, что это разумно, чтобы вы, как акционер быть в курсе это предложение?

Я мог бы привести вам много-много случаев, когда управление компанией в параллельные ситуации решил, что это предложение "неадекватным". Кроме того, я мог бы привести вам один случай за другим, в которых компания приняла меры к тому высокопоставленных руководителей компании получить щедрое выходное пакет (часто млн. долл. США), если компании необходимо приобрести (именуемого "золотой парашют "), заплатил цену с премией к предупредить их предложение и обещание не возродить ее для разумного будущего (именуемый" зеленая почта "), обязательный процент возмутительным акционеров согласиться на приобретение (именуемый как" супер большинство " ), и дал 10 голосов, или 100, или более определенных акционеров, а не следовать общим одну акцию, один голос "(далее как" супер акции ").

Кроме того, это будет непростая задача, чтобы продемонстрировать, что руководство пообещало своим акционерам, что они могут купить одну акцию фонда за полцены за каждую акцию они уже есть, но только тогда, когда компания фактически перешла (именуемого "яд таблетки "). Компании фактически пригрозил, что, если принимать за весь контингент высшего руководства, уйдет сразу (именуемого "таблетки людей"). Кроме того, компании на самом деле контракт на поставку определенных активов по ценам, по сниженным ценам. Единственным условием для осуществления продажи является то, что компании должны быть переданы (именуемого "изолятор").

Любое количество примеров может быть подробным, в которых компании намеренно использовали стратегии (например, приобретение других компаний) с целью резкого увеличения своей задолженности. Эта стратегия предположительно опиралась на "настроить" баланс, чтобы сделать компанию непривлекательной. Такая корректировка задолженности часто называют "выжженной земли".

Наконец, практика управления - с их привилегированных, качественной информации - быть участником группы, которые пытаются себя покупку компании очень они управляют масштабы эпидемии. Эта тактика обычно ссылаются как на "выкуп контрольного пакета акций за счет кредита".

С учетом наличия и очевидной законности (Есть юрисдикции, хотя, конечно, не во всех юрисдикциях, в которых блокировка и некоторых разновидностей яд таблетки были аннулированы) такой тактики, сейчас я прошу вас еще раз ", который находится под контролем"?

Я ответил бы, однозначно, управление. Честно говоря, я бы очень комфортно с этой договоренности, если я считал, что эти действия были в интересах акционеров. По большей части, я не верю в это.

Любой читал сценарий управления многоквартирными будет уходить в ужас. Поведение я описал со стороны квартиры менеджера является неприемлемым на ее лице. Я должен признаться, некоторое удивление, что аналогичные модели поведения в корпоративном форуме видимому, приводят к менее актуальность.

Dan Р. Далтон профессор делового администрирования и председатель докторских программ в Университете Индианы Высшей Школе Бизнеса.