Корпоративные стратегии утилизация избыточного недвижимого имущества

Избыточной недвижимости компания владеет может быть ценным, если фирма хочет использовать его или продать его в надлежащем образом.

Недвижимость часто используется для финансирования сделок с привлечением кредита. Как правило, в выкуп контрольного пакета акций за счет кредита группа инвесторов, которые могут включать управление, будут покупать компании с использованием активов компании и высокодоходные облигации (бросовых облигаций) для финансирования сделки. Для того, чтобы выплатить часть заимствований, новые владельцы часто продают филиалы или недвижимости. Результатом является то, что новые владельцы контроль над компанией, имея финансировал покупку с помощью собственных средств компании.

С учетом этого, некоторые компании опасаться, что стоимость их объектов недвижимости привел к свету, чтобы не быть замеченными корпоративных рейдеров. Существование таких активов трудно отличить от опубликованной финансовой отчетности, так как большинство компаний осуществлять свою недвижимость на книги по исторической стоимости за минусом накопленной амортизации, а не по рыночной стоимости. Это существование дорогостоящую недвижимость заносится в бухгалтерские книги намного ниже рыночной стоимости дает нам термин "скрытый актив".

Корпорации часто даже не знают, что у них такие ценные недвижимости осуществляется на книги по стоимости. Эти компании могут не поддерживать инвентарной описи недвижимого имущества, которыми они владеют. И даже если они это сделают, они могут не знать рыночную стоимость имущества.

Методы, используемые для учета недвижимости приводит к двум типам искажений в финансовой отчетности. Первое занижению корпоративных активов. Это искажение существует потому, что рост стоимости недвижимости, не будут реализованы, пока активы будут проданы. Кроме того, методы учета занижают текущей стоимости активов компании. Это происходит из-за бухгалтеров основе первоначальной стоимости на недвижимость, а не рыночной стоимости.

Второй тип искажения в признании доходов от аренды. Это существует, потому что учета затрат заявления основаны на амортизацию, которая может занижать общий объем расходов. Таким образом, доходы сильно преувеличены, поскольку размещение стоимость занижена. Занижение стоимости размещение результате игнорирования возможность расходов на аренду. Компания отказывается от доходов от других видов недвижимого имущества в пользу создания операционного дохода. УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ

Бизнес состоит из сочетания и использования средств для достижения целей. Недвижимость может быть важным фактором. В некоторых случаях инвестиции в недвижимость являются более прибыльными, чем остальная часть деятельности компании, но большинство руководителей компаний не признать, что они находятся в сфере недвижимости. Хотя это может быть правильным, компании используют недвижимость так же, как они используют человеческие и финансовые ресурсы и, следовательно, необходимо эффективно управлять им. "Корпоративная стратегия" Эффективное корпоративное стратегия требует долгосрочного планирования, а не только для человека и финансовых ресурсов, но и для физических объектов. Эти физические объекты могут потребовать существенного капитала и могут существенно измениться в цене, и поэтому они заслуживают стратегического внимания.

Недостаточно активов может, по вполне понятным причинам, требуют постоянного недостаточного использования. Положение на рынке от этого может зависеть, например, или альтернативы может оказаться слишком дорогим или разрушительными. Таким образом, она может иметь смысл недоиспользуют недвижимости. В других случаях, руководство выбрать, чтобы избавиться от недвижимости и перераспределять активов для более продуктивного использования, оставляя меньше скрытое значение для корпоративных хищников. В других случаях, скрытые активы могут быть сведены к гнезду до поступления за счет отходов в бедные периоды прибыль. Это один из способов управления оказывает существенное влияние на прибыль кривой с течением времени.

Есть, конечно, предприятия, для которых недвижимость является лишь агентом производства. Но даже эти компании считают, что их потребность в недвижимости может изменить и представить их с расположением решений. Когда настало время решение по существу, Есть целый ряд возможных сценариев. РАСПОРЯЖЕНИЕ СИТУАЦИИ

п общем случае, когда объект закрыть

вниз, корпоративных сталкивается пользователь

решение по существу. Есть три типа ситуаций, которые фирма может столкнуться, когда он считает отчуждения. Одним из возможных вариантов является то, что недвижимость является удобным и легко продать. Вторая возможность заключается в том, что место хорошее и строительные материалы ликвидационной стоимости. Существует "активов играть", но не для текущего использования. Активов играть, когда эти куски могут стоить больше, чем имущества в целом. Повторное использование недвижимого имущества, могут потребовать значительных капиталовложений и воздействия различных рисков. Некоторые компании будут не хотят участвовать в бизнесе с недвижимостью и, скорее продать имущество разработчиком или спекулянт, который с радостью приобретать недвижимость. Третья возможная ситуация, когда нет спекулятивного рынка не очевидно использования. В этих случаях существенного творческие усилия. Легко Товарная Кто-то может возникнуть соблазн отложить дело готовой товарной недвижимости в соответствии с теорией, что легко продать, так что продать его. Тем не менее, если есть значительное увеличение капитала, задействованного, а может быть, самый лучший подход может иметь налоговые отложить "как вид" валюты. Существует нет смысла платить налоги только по перераспределению активов.

Корпорации с объектами недвижимости в районах выращивания может найти существуют значительные прибыли, но реализуемых можете отложить продажу для целей налогообложения. Другие фирмы, однако, хотите повышения прибыли и готовы платить налоги. Они могут продавать не только реализовать прибыль по бухгалтерской отчетности, а также для получения наличных. Таким образом, даже товарной недвижимость, которая предположительно не проблема, может потребоваться значительное внимание. Слушать активами Часто недвижимости, которые уже не пригодны для владельца, тем не менее очень желательно. Часто, место такое, что растущий спрос вызывая новые применения. Существующая структура может быть ценным, как кирпич и раствор на месте, но может потребовать повторного использования таких масштабных изменений, что ситуация так сложно, как если бы оно было новое строительство.

Аналитики должны изучить все аспекты возможного использования земли. Иногда он платит расчистить землю, другие раз он должен быть адаптирован для повторного использования. Если фирма не готова провести анализ, она должна сохранить реальную адвоката недвижимости для проведения анализа. Если он не готов к перепланировке недвижимости, то он должен продать тому, кто. Если ни одна из предприняты действия, скрытые значения могут быть использованы в финансировании поглощения.

Некоторые неправительственные организации, компании по недвижимости которые полностью принадлежащего им недвижимого имущества дочерних, которые занимаются их недвижимости на профессиональной основе. Другие фирмы департамента недвижимости, который обрабатывает распоряжения, но, как правило, не реконструкции. Эти отделы управления объектов, но на самом деле не участвуют в операции с недвижимостью. В какой степени не-агентства недвижимости выбирает для участия в операции с недвижимостью является важной корпоративной стратегии решения. Один взгляд на этот вопрос, чтобы сравнить доходность фирмы рассчитывает на ее основные направления бизнеса, что он может получить от недвижимости. Анализируя доходность, а также капитала и потребности в персонале, является разумным подходом к решению проблемы.

Рост фирмы, которые работают в нескольких местах, по своей природе, участвующих в операции с недвижимостью. Приобретение и отчуждение решения обычных, и как они решаются может повлиять на нижней линии фирмы так же сильно, как и любой другой области деятельности. Недвижимость интенсивно фирмы также зависит от бизнеса в сфере недвижимости, как в их использовании, и в городское развитие которую они производят. Disney World является одним из основных пример. Универмаги незначительные примеры. В промежутке между этими двумя крайностями Есть много операций, что, благодаря своему присутствию, повысит стоимость земли неподалеку.

Крупных корпораций, зная, что они намерены увеличить стоимость недвижимости рядом, может захватить часть этой стоимости в качестве части их реальной стратегии инвестирования в недвижимость. Фирма в данном случае относится к недвижимости как центр прибыли. Таким образом, фирма признают необходимость управлять расположением превышение недвижимости. Проблема Свойства третий сценарий, в котором нет большого спроса на недвижимость. Окрестности может быть отказано или, чаще, в самом регионе может быть невыгодным. Так называемого пояса ржавчины содержит множество свойств, спрос на которые значительно ниже исторического уровня. Изменения в методах производства в нашем обществе сделал номера устарели.

Аналогичная проблема возникает и для свойств, которые загрязнены или окружающей среде. В этих случаях стоимость утилизации на землю может быть непомерно высокой или его использование может быть ограничено. Эти проблемы могут привести стоимость земли малым или даже отрицательным.

Другой вариант этой проблемы не существует, когда есть временное снижение рынка. Состояния нефтяного пятна лишь один пример. Другие области, из-за таких факторов, как свою промышленную базу, привыкли к циклическим колебаниям реального рынка недвижимости. Недвижимое имущество может быть вполне хорошим, но сроки могут быть бедным. Таким образом, может возникнуть необходимость проведения инвентаризации земли, пока на рынке улучшается. Подарки имущества Иногда лучше всего сделать, это предоставить собственности прочь. Проблемы компания сталкивается может быть такой, чтобы даже фирмы реального разделения имущества или вспомогательных не может справиться с его специализированного характера. Собственности, возможно, потребуется инвентаризация, или она может потребовать обширных торговых связей с регулирующими органами, чтобы получить разумную стоимость от земли. Такие технические трудности и финансовые риски могут быть подавляющим для всех, но большинство предпринимательских организаций.

Предоставление имущества прочь может иметь смысл в свете налоговый вычет на основе стоимости подарка. Если значение существенно выше первоначальной стоимости, то не только фирмы уклониться от уплаты налогов на прибыль, но по рыночной стоимости влияет на сумму вычета.

Обычных условиях купли-продажи, а также других предположений, связанных с рыночной оценки, такие, что рыночная стоимость размещены на недвижимое имущество может быть больше, чем мог бы быть реализован на быструю продажу. Выгоду от подарка результаты в непосредственной экономии налога в текущем налоговом году, и не займет много времени, чтобы реализовать. Таким образом, в подарок некоторые характеристики быстрая продажа денежных средств. Тем не менее, величина вычета может быть основан на концепции рыночной стоимости со всеми своими предположениями.

Кроме того, если существует задолженность по собственности одаряемого могут согласиться взять на себя существующий долг как часть сделки. Иногда одаряемого будет даже платить номинальная цена сделки по недвижимости. Распродажа по сниженным ценам уменьшает налоговый вычет, но может облегчить донора из долговой или генерировать денежные средства для донора. Труднее свойства, вероятно, обеспечить наибольшую стоимость для корпоративных владельца через сделки продажи. Фирма получает часть стоимости в денежной или ипотечного бремени, и дополнительные преимущества за счет налоговых отчислений. Продажа обычных, с другой стороны, может занять долгое время, включают положения о финансировании, а может и не чистый большей после налоговую декларацию. Подарок или по сниженным ценам также удобный способ выполнить социальные обязательства, такие как содействие благотворительные цели.

Компаниям необходимо обратить пристальное внимание на лишнюю недвижимость они могут самостоятельно. Недвижимость, которая не будет использоваться в будущем может превратиться в одного из своих крупнейших активов. Тем не менее, как мы видели, все не тривиальный. Профессионалы в области недвижимости должны быть приглашены на каких-либо серьезных решений, связанных с избыточной собственностью, в частности, если компания не имеет реального опыта недвижимости от ее персонала. 71